Démembrement de propriété : nue-propriété et usufruit expliqués
Le démembrement de propriété scinde la pleine propriété en deux droits : l'usufruit (usage et revenus) et la nue-propriété (droit de devenir plein propriétaire). En pratique familiale, le montage le plus fréquent est la donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit. Vous transmettez de votre vivant tout en gardant les dividendes, loyers ou intérêts.
En gros : vous donnez la coquille, vous gardez les fruits. Ce guide reprend le mécanisme, le barème fiscal de l'article 669 du CGI, un exemple chiffré (compte-titres de 100.000 €), la gestion du portefeuille, le prédécès du nu-propriétaire, le droit de retour et le quasi-usufruit. Objectif : comprendre ce que vous pouvez préparer seul avant un rendez-vous notarial.
Pour replacer ce levier parmi donation, testament, assurance-vie et Dutreil, voir transmission patrimoine : 5 leviers avant 60 ans.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété réunit trois attributs classiques :
| Droit | Contenu |
|---|---|
| Usus | Utiliser le bien (habiter, détenir les titres) |
| Fructus | En percevoir les fruits (loyers, dividendes, intérêts) |
| Abusus | En disposer (vendre, donner, hypothéquer) |
En démembrement, l'usufruitier conserve usus et fructus. Le nu-propriétaire détient l'abusus (avec des limites tant que l'usufruit dure) et, surtout, le droit de récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droit de succession supplémentaire sur cette reconstitution (article 1133 du CGI). Du coup, l'intérêt fiscal central du montage, c'est là : vous avez déjà payé (ou pas) à la donation, pas une seconde fois à la reconstitution.
Donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit
Typiquement, un parent donne la nue-propriété d'un bien (immobilier, parts de SCI, compte-titres ou portefeuille d'actions) à un enfant, et se réserve l'usufruit.
Dans l'exemple de référence de ce guide : bien compte-titres / actions valorisé 100.000 €, donataire fille majeure, donatrice mère de moins de 60 ans, objectif transmettre sans perdre les revenus du portefeuille.
La mère conserve la perception des dividendes et coupons. La fille reçoit la nue-propriété. Au décès de la mère, la pleine propriété se reconstitue sans nouvelle taxation sur l'usufruit éteint.
Il faut un acte notarié, une valorisation correcte et, pour un compte-titres, une convention de démembrement claire avec la banque. Pas un transfert « à blanc ». Bref. Sans paperasse propre, la banque freine. Et la famille aussi, plus tard.
Barème fiscal usufruit / nue-propriété (article 669 CGI)
La valeur taxable de la nue-propriété dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation (barème légal, inchangé depuis 2004) :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Cas de l'exemple : mère de moins de 60 ans. Si elle a entre 51 et 60 ans, la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété. Sur 100.000 €, la base taxable est donc 50.000 € (moins si elle a moins de 51 ans).
Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit pèse lourd et plus la nue-propriété est décotée. D'où l'intérêt, souvent, d'anticiper la donation avant 60 ans plutôt qu'après. Après 60 ans, la décote fond. Le calendrier, encore une fois, n'est pas un détail.
Abattement parent → enfant et droits de donation
Chaque parent dispose d'un abattement de 100.000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI). Cet abattement s'applique sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété.
Dans l'exemple : nue-propriété taxable 50.000 €, abattement parent → enfant 100.000 €. 50.000 € inférieur à 100.000 € → base taxable = 0 € → droits de donation = 0 €.
Les deux parents peuvent chacun utiliser leur propre abattement : jusqu'à 200.000 € de nue-propriété en franchise pour un couple (toujours sur la valeur NP, pas sur la valeur PP).
Au-delà de l'abattement, le barème progressif des droits de donation en ligne directe s'applique. Pour une donation-partage ou une donation simple, le principe d'abattement est le même. Le démembrement change seulement l'assiette (NP décotée). En gros : même abattement, assiette plus petite. C'est tout l'intérêt du montage.
Qui contrôle le compte-titres démembré ?
Pouvoirs de gestion
Sur un portefeuille démembré, l'usufruitière (ici la mère) a en principe le pouvoir principal de gestion. La jurisprudence (Cour de cassation, 12 novembre 1998) admet qu'elle puisse arbitrer seule les titres (vendre / acheter) à condition de réinvestir dans le même compte et de conserver la substance du portefeuille (profil de risque, nature des actifs).
Pour les actes de disposition lourds (vente totale sans réinvestissement, retrait définitif de liquidités), l'accord de la nu-propriétaire est en principe nécessaire.
Convention de démembrement
Une convention de compte-titres démembré (ou convention de démembrement) est fortement recommandée. Elle clarifie qui décide des arbitrages, le niveau d'information du nu-propriétaire, les actes nécessitant un accord conjoint, et le traitement des liquidités et du quasi-usufruit éventuel.
Sans convention, les banques hésitent souvent à ouvrir le compte. Et les conflits familiaux se règlent trop tard. Du coup, la convention évite le procès familial sur un mail de 2019. Formalisme utile, en somme.
Qui subit les fluctuations de valeur ?
| Événement | Qui en bénéficie / en subit les conséquences ? |
|---|---|
| Hausse de la valeur du portefeuille | La nu-propriétaire (plus-value en capital) |
| Baisse de la valeur du portefeuille | La nu-propriétaire (moins-value) |
| Dividendes / intérêts / coupons | L'usufruitière (revenus) |
Sauf stipulation de quasi-usufruit, l'usufruitière ne peut pas « grignoter » le capital pour son usage personnel. Elle perçoit les fruits, pas le capital.
Au décès de l'usufruitier : consolidation sans droit supplémentaire
L'usufruit s'éteint automatiquement au décès. La fille devient pleine propriétaire sans droit de succession supplémentaire sur cette reconstitution (art. 1133 CGI).
Côté banque / teneur de compte : le compte démembré est clôturé ou transformé, les titres sont transférés vers un compte-titres ouvert au seul nom de la fille (pleine propriété). Opération administrative : acte de décès + acte de donation initiaux à fournir. Pas de vente, pas de fiscalité nouvelle sur la reconstitution elle-même.
Attention : d'autres éléments de la succession (biens restés en pleine propriété, assurance-vie, passif) restent soumis aux règles ordinaires des droits de succession.
Si le nu-propriétaire décède en premier
L'usufruit de la mère continue jusqu'à son propre décès. La nue-propriété ne revient pas automatiquement à la mère.
Elle entre dans la succession de la fille et est transmise à ses héritiers (testament ou dévolution légale). La pleine propriété ne se reconstitue qu'au décès de la mère, au profit des héritiers de la fille.
Conséquences fréquentes : multiplication des titulaires (usufruit + plusieurs nu-propriétaires), gestion bancaire plus lourde, risques de conflit si le conjoint de la fille et les petits-enfants ont des intérêts divergents.
Bref. On anticipe souvent un droit de retour et, parfois, un usufruit successif. Parce que « ça n'arrivera pas »… arrive.
Usufruit successif
L'usufruit successif (ou usufruit en second) intervient typiquement lorsque le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier et laisse un conjoint ou des héritiers.
Exemple : la fille meurt en laissant un conjoint et des enfants. La nue-propriété peut alors être démembrée une seconde fois. Usufruit successif au profit du conjoint de la fille (qui ne s'ouvrira qu'à l'extinction de l'usufruit de la mère). Nue-propriété aux enfants de la fille.
La mère reste usufruitière principale jusqu'à son décès. Ensuite seulement, les droits se consolident au profit des héritiers de la fille (éventuellement eux-mêmes en démembrement). Cette configuration est fréquente en pratique. Elle complexifie la gestion et doit être anticipée dans l'acte et les testaments.
Elle se croise souvent avec la donation au dernier vivant et la simulation d'ordre des décès.
Droit de retour : clause à prévoir dans l'acte
Le droit de retour est une clause que l'on recommande souvent d'insérer dans l'acte de donation de nue-propriété.
Principe : si le donataire (la fille) décède avant le donateur (la mère) sans laisser de descendants, la nue-propriété revient automatiquement au donateur. La mère récupère alors la pleine propriété.
Intérêt : éviter que le bien ne parte vers des héritiers non souhaités (conjoint de la fille, collatéraux, etc.). Le droit de retour peut être légal dans certains cas, ou conventionnel (stipulé expressément dans l'acte). En pratique, on le prévoit presque systématiquement dans les donations de nue-propriété parents → enfants.
Limite : le droit de retour ne s'applique généralement pas (ou s'applique différemment) si la fille laisse des enfants. Dans ce cas, les petits-enfants viennent en représentation. Après, mieux vaut l'avoir écrit que de découvrir les règles par défaut le jour du décès.
Quasi-usufruit sur un portefeuille de titres
Sur un compte-titres ou une somme d'argent, on parle souvent de quasi-usufruit (article 587 du Code civil).
L'usufruitière peut alors disposer librement des titres ou des liquidités (vendre, consommer) comme si elle en était pleine propriétaire, à charge de restituer l'équivalent (même nature ou valeur) au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit.
Au décès de la mère, la fille (ou ses héritiers) dispose d'une créance de restitution contre la succession. Depuis la loi de finances 2024, certaines créances de quasi-usufruit conventionnel ne sont plus systématiquement déductibles de l'actif successoral (article 774 bis CGI).
Bilan : ne pas improviser un quasi-usufruit « pour la liquidité » sans mesurer l'impact successoral. Du coup, « c'est plus souple » peut devenir « c'est plus cher » au second coup d'œil fiscal.
Tableau récapitulatif des situations
| Situation | Conséquence principale |
|---|---|
| Donation NP (mère < 60 ans, tranche 51-60) | Droits calculés sur 50 % + abattement 100.000 € → souvent 0 € de droits |
| Gestion quotidienne | Usufruitière : arbitrages possibles sous conditions |
| Revenus (dividendes) | Appartiennent à l'usufruitière |
| Plus / moins-value en capital | Supportée / bénéficiée par le nu-propriétaire |
| Décès de l'usufruitière | Nu-propriétaire devient plein propriétaire ; 0 droit sur la reconstitution |
| Décès du NP en premier | NP transmise à ses héritiers ; usufruit continue |
| Droit de retour stipulé | Si NP meurt sans enfants → NP revient au donateur |
| Usufruit successif | Possible au profit du conjoint du NP (après extinction de l'usufruit initial) |
Recommandations pratiques avant de signer
Passer l'acte devant notaire (sécurité juridique et fiscale). Insérer un droit de retour conventionnel dans l'acte. Rédiger une convention de démembrement (pouvoirs, information, disposition). Ouvrir un compte-titres spécifiquement démembré (mention usufruit / nue-propriété). Anticiper le prédécès du nu-propriétaire (testament, éventuel usufruit successif). Conserver tous les documents (acte, convention, relevés) pour le transfert final.
Frais approximatifs : notaire + formalités ≈ 1,5 à 2,5 % de la valeur de la nue-propriété (soit, dans l'exemple, sur environ 50.000 €). Ordre de grandeur à confirmer avec le notaire selon le type de bien et le département.
Démembrement et diagnostic patrimonial
Avant d'agir, un diagnostic utile doit au moins recenser les biens déjà démembrés (ou à démembrer), l'âge des usufruitiers potentiels (pour estimer le coefficient 669), les donations antérieures et abattements déjà consommés, la place du portefeuille dans la pyramide patrimoniale (revenus vs transmission), et l'impact sur une simulation de succession (T1 / T2, reconstitution).
Esprit Patrimoine structure inventaire, donations passées et scénarios successoraux pour préparer l'échange avec le notaire, sans remplacer l'acte ni le conseil personnalisé.
FAQ
La donation de nue-propriété est-elle toujours sans droits ?
Non. Elle l'est souvent lorsque la valeur de la nue-propriété reste sous l'abattement de 100.000 € par parent et par enfant (période de 15 ans). Au-delà, le barème des droits de donation s'applique sur la fraction taxable.
Au décès, faut-il payer des droits sur la reconstitution de la pleine propriété ?
Non pour la reconstitution elle-même : l'extinction de l'usufruit n'ouvre pas de droit de succession supplémentaire (art. 1133 CGI). Les autres biens de la succession restent taxables selon les règles ordinaires.
Peut-on démembrer un compte-titres comme un bien immobilier ?
Oui, mais le régime pratique diffère. Un compte-titres démembré exige une ouverture adaptée chez le teneur de compte et, souvent, une convention précisant les pouvoirs. Le quasi-usufruit est fréquent sur les liquidités et titres fongibles. Il mérite une attention particulière depuis l'article 774 bis CGI.
Que se passe-t-il si l'enfant (nu-propriétaire) meurt avant le parent ?
L'usufruit du parent continue. La nue-propriété va aux héritiers de l'enfant, sauf droit de retour applicable (notamment si l'enfant n'a pas de descendants). D'où l'intérêt de stipuler cette clause dans l'acte.
Faut-il un notaire pour une donation de nue-propriété ?
Oui pour la sécurité juridique et fiscale, surtout en présence d'immobilier, de parts sociales ou d'un montage familial. Pour un portefeuille financier, l'acte notarié et la convention bancaire restent le couple de documents de référence.
Le démembrement réduit-il l'IFI ?
L'usufruitier est en principe redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété des biens immobiliers démembrés (règles spécifiques). Le démembrement n'est donc pas un « outil IFI » automatique. Voir le guide IFI et un fiscaliste pour votre cas.
Préparer votre démembrement avec un diagnostic
Alors, avant de figer un acte « parce que le voisin a fait pareil », cartographiez actifs, donations et scénarios T1/T2 avec usufruit. Le notaire exécute. Vous, vous arrivez avec des chiffres.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
